El alquiler salva los fondos inmobiliarios

Los fondos inmobiliarios resisten el envite de la caída de ventas de las promociones y las turbulencias bursátiles. La razón fundamental es que estas instituciones de inversión colectiva destinan su patrimonio a bienes raíces, es decir, a comprar viviendas, oficinas, naves industriales, garajes, residencias de la tercera edad o locales comerciales para destinarlos al alquiler.

Los fondos inmobiliarios resisten el envite de la caída de ventas de las promociones y las turbulencias bursátiles. La razón fundamental es que estas instituciones de inversión colectiva destinan su patrimonio a bienes raíces, es decir, a comprar viviendas, oficinas, naves industriales, garajes, residencias de la tercera edad o locales comerciales para destinarlos al alquiler.

La rentabilidad media de los vehículos que invierten en Europa es del 4,27 por ciento a un año, según la información recopilada por la empresa de análisis Lipper. El rendimiento medio acumulado a tres años se sitúa en el 16,4 por ciento.

Esta alternativa financiera es más estable que la renta variable y la renta fija, por lo que se recomienda a los inversores pruedentes. La clave del rendimiento de estos productos está, sobre todo, en la rentabilidad que obtienen con el arrendamiento de los edificios que mantienen en propiedad. Es una opción que puede competir con las imposiciones a plazo fijo o los garantizados, ya que conviene mantener esta inversión un mínimo de cuatro años, según los expertos.

Sin embargo, aún siguen siendo desconocidos para la mayoría de los inversores. Hay dos motivos que podrían explicar su bajo empuje: una oferta limitada (nueve españoles y cinco extranjeros) y su escasa liquidez. No tienen reembolsos diarios, sino generalmente semestrales y, además, muchos castigan el rescate el primer año con una penalización del 3 por ciento de la inversión.

Nacieron en 1995, poco después de la creación de los fondos clásicos, pero su despegue ha sido lento, pues representan menos del cinco por ciento de la industria de inversión colectiva. La razón es que requieren un equipo profesional muy especializado y con un gran conocimiento del mercado inmobiliario.

A finales de mayo de este año el volumen de activos sujeto a la legislación española ascendía ya a 8.755,7 millones de euros, de acuerdo con los datos de Lipper. Cifra muy pequeña si se compara con los 208.161 millones de euros que había en activos de inversión colectiva a finales de ese mismo mes. El patrimonio de los fondos inmobiliarios está muy concentrado. Así, la gestora del Santander copa más de la mitad del mercado, con 3.954 millones a 30 de mayo de este año, de acuerdo con Lipper.

Los activos en estos fondos han crecido sin parar durante el presente año el 0,07 por ciento según la última información recopilada por Inverco. Sabadell es una de las gestoras que más ha subido este año en patrimonio, el 35,6 por ciento. Este incremento es muy bajo, si se compara con el 35 por cient de 2006 o con el 50 por ciento de 2005. De otro lado, las mayores salidas se han producido en el fondo alemán Grundwert-fondos, que ha bajado de 4.500 millones en mayo del pasado año 2007 a 1.800 en mayo de este año.

Estas instituciones funcionan de una forma peculiar frente a los fondos clásicos. Así, la entrada abrupta de dinero supone, en ocasiones, una caída de sus rendimientos, pues el dinero permanece en liquidez mientras que los gestores buscan activos idóneos donde invertir. Además, las operaciones inmobiliarias requieren tiempo de maduración. Después de la compra hay que explotarlas en régimen de arrendamiento y es entonces cuando comienza a subir el rendimiento del fondo inmobiliario. Por este motivo, para optimizar la inversión es aconsejable mantener la participación un mínimo de cuatro años. Si se desinvierte antes, el rendimiento podría ser bastante inferior a lo esperado.

Con todos los datos sobre la mesa, el arrendamiento de pisos es una actividad en alza durante los últimos años. En España, los precios de alquiler siguen en la senda alcista, situándose por octavo año consecutivo incluso por encima de la tasa de inflación.

Los gestores de los fondos inmobiliarios también buscan la diversificación geográfica y por segmentos, de tal manera que si no obtienen gran rendimiento mediante viviendas, lo consiguen a través de oficinas o naves industriales, por ejemplo. La diversidad de segmentos de interés permite seleccionar en cada momento aquellos productos con mayor proyección de rentas, amortiguándose así la desaceleración de los precios de los pisos.

A pesar de que el tamaño conjunto de estas entidades es reducido, sus riesgos han aumentado al verse expuestas a la eventualidad de que la desaceleración del mercado inmobiliario español acabe siendo más intensa de lo previsto, según el último informe de la Comisión Nacional del Mercado de Valores. En los últimos trimestres la exposición se ha incrementado algo al crecer el peso de la inversión en inmuebles de estos fondos en el patrimonio total. De forma agregada, la inversión en bienes raíces ha aumentado desde el 72,5 por ciento en el año 2005 hasta el 84,4 por ciento en el pasado año 2007.

En Santander Real State insisten en que la valoración de los activos de los fondos inmobiliarios es mucho más restrictiva que la que se aplica a las sociedades cotizadas, ya que los tasadores deben de estar reconocidos por Banco de España y la CNMV. El organismo supervisor ha recordado a los gestores de fondos y sociedades los coeficientes de liquidez que deben tener para poder hacer frente a los reembolsos, el 10 por ciento de su cartera. Además, según una nueva circular, antes del 30 de septiembre deben enviar la información que remiten regularmente sobre la valoración de los activos que poseen en cartera. El objetivo es ver si el valor declarado se ajusta a la realidad.

Respecto a las inversiones actuales, la cartera de Sabadell BS Inmobiliario está colocada en inmuebles residenciales; en viviendas de tipo alto y medio en Madrid, Barcelona y París. También ha comenzado la inversión en inmuebles de carácter terciario, como son las oficinas y hospitales. En BBVA el 67 por ciento de la cartera la constituyen pisos en arrendamiento, mientras que el 31 por ciento son oficinas y el 2 por ciento locales comerciales. Para Ahorro Corporación, el futuro de este segmento es prometedor, ya que se trata de un producto idóneo para los alérgicos al riesgo, patrón que encaja con el 75 por ciento de los inversores españoles, donde más del 75 por ciento está en deuda, en garantizados o en monetarios.

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