Mercado Inmobiliario Español: Breve Análisis.

El mercado inmobiliario es aquel en el cual se hace efectivo el ciclo de construcción, compra y venta de inmuebles a usuarios finales; también tiene que ver con la recompra, es decir la adquisición de inmuebles usados y la intermediación: intervención de inmobiliarias y agentes promotores.

mercado-inmobiliario.JPGEl problema actual en España, según mi opinión, no tiene que ver con ninguna “burbuja” ni algo que se le parezca; es la consecuencia de otros factores que tienen que ver claramente con el manejo interno y el desmesurado crecimiento de la oferta de viviendas; son tres los determinantes que han motivado la actual crisis inmobiliaria: el primero de ellos esta relacionado con el stock de viviendas sin vender, debido a la explosión constructiva generada en el caso español, por el hecho de que la representación del Sector Construcción en el crecimiento del Producto Interior Bruto (PIB) es más elevado que en el resto de lo países Europeos y el Reino Unido, representa aproximadamente el 14% y desde inicios del 2008 un 3.8%, empleando a más de 2,5 millones de personas, mientras que en otros Estados como Francia o Reino Unido se sitúa en torno al 6%; este porcentaje nos da a entender una importante inversión en la edificación de viviendas nuevas, algunos datos señalan que la media constructiva era de 865.500 obras nuevas a finales de 2006; esto incluye condominios y conjuntos de viviendas que posteriormente “inundarán” el mercado inmobiliario y motivarán una baja de los precios por la sobre oferta de este producto y la competencia pero que no se traduce hacia el consumidor. Según algunos analistas, este descenso en los precios terminará aproximadamente en el 2010 motivado también por la proyección de crecimiento económico de los tres años siguientes que se estima en un 3.3% y el ingreso per cápita que debe alcanzar el promedio de la Zona Euro para el 2010, factores que delimitarán el final de esta larga crisis.

Debemos considerar también el entorno global; dentro de la Unión Europea los precios del mercado inmobiliario varían notablemente; por ejemplo mientras una vivienda en Portugal puede costar 100.000 de euros cuesta 304.000 en Irlanda. Por otro lado con relación al poder adquisitivo (PIB per cápita), los precios son muy elevados en España y en el Reino Unido. Sin embargo, estos dos mercados no son comparables; debido a dos cosas, su nivel de riesgo en el Reino Unido representa una tasa de riesgo del 8,9 mientras que en España el índice es del 4,8 y el nivel de desarrollo constructivo, como señalamos anteriormente en España ha existido un desmesurado incremento en la cantidad de construcciones, mientras que en el Reino Unido el número de viviendas edificadas ha sido bajo durante un largo periodo, esto deriva en la extensa oferta española de viviendas en manos de promotores inmobiliarios y constructores que, debido al bajo poder adquisitivo de los potenciales compradores, el incremento de las tasas en los préstamos, la subida de los precios de la vivienda y los altos costos de adquisición de deuda inmobiliaria, se encuentran endeudados con un capital invertido, estático y propenso a una depreciación acelerada por la tendencia a la baja de precios en el mercado.

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Un segundo problema que deriva del anterior nos lleva a considerar al gran sobre stock como el causante de los problemas de venta de los inmuebles, la media actual para cerrar una venta de una propiedad nueva es de diez meses; asimismo este detalle ha traído como consecuencia que para que los españoles puedan acceder más rápido a la adquisición de viviendas y los vendedores inmobiliarios puedan “deshacerse” del stock que poseen deban financiar su compra por medio de préstamos bancarios o de Cajas de ahorro, como analizamos en un post anterior el préstamo inmobiliario es más económico que el personal; sin embargo este encierra algunos costos “ocultos” de financiación que a la larga lo hacen costoso.

Un tercer asunto y no menos importante es el indicador de riesgo inmobiliario, el cual prevé para el 2008 las mismas zonas de riesgo que en el periodo 2007, este índice elaborado por Euler Hermes; sintetiza la tensión relativa sobre el mercado inmobiliario de cada país. Cuando vemos que su valor se encuentra cerca de 0, el mercado inmobiliario correspondiente no es ni más ni menos arriesgado que el conjunto que se estudia. España es considerado un país de alto riesgo debido a su alto nivel constructivo lo que a la larga perjudicaría al mediano plazo, las previsiones iniciales de los constructores y promotores inmobiliarios que se verían perjudicados por no poder colocar sus viviendas en forma rápida y a precios que cubran siquiera sus altos costos de construcción, operativos y de promoción.

Pero ¿Cómo podríamos afrontar en algo todos estos problemas?, a mi entender no existe más que una estrategia de diferenciación, esto significa adoptar políticas que permitan mostrar el mercado inmobiliario español hacia compradores externos; yo la llamo la estrategia “pop”: promover, ofertar y publicitar. Promover significa orientarnos hacia otros mercados de menor riesgo inmobiliario como EEUU por ejemplo donde el poder adquisitivo es mayor; por su parte Ofertar, significa efectuar estudios de costos que permitan cubrir los nuestros propios y obtener una ganancia brindando un precio competitivo al mercado externo y por último Publicitar, comprende la adopción de campañas de publicidad a través de Internet las cuales resultan más económicas y pueden ser orientadas a sectores poblacionales específicos, los cuales deben ser previamente estudiados y determinados. Algo más que las inmobiliarias y promotores debieran considerar es el análisis interno de los gastos; estos tal como los costos, son dos factores que determinan el precio, los gastos es un factor externo mientras que el costo es intrínseco al precio; sin embargo una estrategia de ajuste de gastos no esta demás, en cuanto aumenta los niveles de liquidez y permite derivar el ahorro hacia cosas más fundamentales y productivas como por ejemplo la publicidad o la promoción que les ayudarán a la larga a obtener utilidades razonables al final del periodo anual. Existe otras consideraciones que se debieran analizar, en este post hemos considerado sólo las más importantes, el tema sigue en debate, pero en definitiva es una situación preocupante que debe ser abordada por el Gobierno Español de la mejor manera considerando que el Sector Inmobiliario representa sustanciosos ingresos y divisas para la economía.

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